住み替え 家を売る
住み替えで家を売るなら、先に家を売ってから新居の契約はするべきです。
ただし、住み替え先が賃貸なら、先に引っ越しすれば家は売れやすくなるのでおすすめです。
もし住み替えて新しい家を買う場合には、買う代わりにひとまず賃貸に引っ越しして、家を空き家で売りに出す方が無難です。これも家が売れやすくなるからです。
空き家と人が住んでる家では、内覧の入り具合がまるで違います。
それに内覧が入った時も空き家ならじっくり見学して吟味できるけど、人が住んでる家は見たいところも見れなかったり、家主に気を使って何度も納得できるまで見返すこともできないので、どうしても売れづらくなります。
とにかく売り家からは出て空き家にして売る!これが住み替えで家を売る人におすすめできる売り方です。
URからURに住み替えするには
URからURに住み替えするには、解除の届け出が必要となります。
まあ、たったこれだけの手間で敷金の引き続きなどができるのでメリットしかない感じです。
ただ、注意が必要なのは一時払いしたお金です。これは戻りません。
退去する日の14日前までに解除届けが必要
URでは退去をする場合には14日前までに解除の届け出が必要となります。
相手が一般の賃貸住宅オーナーとは違うので臨機応変にってわけにはいかないんです。特に再びURに住み替えをするならルールは守らないとトラブルメーカーと判断されて面倒なことになります・・・。
で、この解除届けですが、ひとたび提出したらキャンセル不可ですから注意してください。
なので、しっかり日程を確認したりして間違いなく引っ越しすることになってから出すのが無難ですよ。
退去する際には修繕の必要の有無など立ち会いが必要
退去する場合には、その住んでた部屋について修繕が必要かどうかなどを含めた立ち会いをする必要があります。
これは他の一般的な賃貸住宅でも立ち会いは必要なので仕方がありません。
逆に、立ち会いしないと危ないですよ。。
修繕しなくても良いはずなのに「汚れがあった」「破損があった」なんて後から請求される危険があるからです。
なので、URだろうと一般の賃貸住宅だろうと、退去の際には立ち会いは絶対にするべきですよ。
以上がURからURに住み替えする人が知っておくべき注意点になります。この2つを抑えておけば安心ですよ。
住み替え うつ
住み替えでうつ病から解放されることもあります。
それは、うつ病の原因となっているのが「家」の場合です。
例えば、マンションで隣近所の誰かとトラブルになり一向に改善されずにストレスでうつになっている場合などがあります。
この場合、住み替えをして異なる住まいに引っ越しをすることができればストレスとなっている原因から解放されるので、それに伴ううつの状態からも解放されやすくなります。
ただし、賃貸でなくて所有している場合には、住み替えをしても前の住まいを保有していることから思い出すこともあるし、原因との関係が完全に終わってない場合もあるのでできれば家は家は売却して縁を切るのが良いかと思います。
うつで悩まれている人は日本で100万人を超えていると言われますが、住まいが原因でうつと診断されている人は何割いるか・・・
おそらく何割もいらっしゃると思います。数%なんてものじゃないと思いますよ。
住み替えでうつ状態から解放される可能性があるなら、思い切ってみるべきかもしれませんね。
もし住まいを売るのが抵抗があれば、賃貸にしてしまい、入る家賃で次に借りるところの家賃支払いに回せばお金がマイナスになることも防げますよ。
ただし、くれぐれも、今の住まいに誰が住んでもストレスを感じるようでしたら賃貸にも向きませんので、安くても思い切って売却をして、心機一転、新しい住まいに住み替えしてみるのが良いかと思います。
住み替え 売れなかったら
住み替えをする際にもともと住んでた家を売る予定だったのが売れなかったら・・・
そのときは、とにかくお金が必要なら賃貸物件にしてしまうというのも一つの手です。
ただし、この場合、賃貸物件と売り物件との両方で募集を出して、先に決まった方にするべきです。
意外と、賃貸に出したらすぐに「買いたかった」という人も出てくるものです。
マーフィーの法則じゃないですが、意外とそんなことがあります。
なので、同時募集をしておき、先に賃貸が決まったら賃貸物件として入ってくる家賃で次に住み替えする家のローンを払うのがベストだと言えます。
住み替えで売れなかったらそのまま住み替えを諦める人も多いですが、とりあえず賃貸物件にして家賃収入を得てみると、そのまま10年も20年も貸し続けて「売るより良かった」なんて話もありますよ。
実際、私は貸家の大家をしているのでそのあたりのことは経験があるので詳し分かっています。
私達大家からしたら、売るより貸す方を優先するんです。
何と言っても、家賃収入が入る物件を1つ持っていると銀行からの評価も違ってくるので、家賃収入と本業収入の2本を合算して住み替え物件のローンを新たに組み直すこともおすすめです。
家賃収入は年に80万円くらいでも銀行からの評価はすごく高まるんですよ。
これが住み替えで家が売れなかったら・・・の究極の対処方法だと言えます。
住み替え 売り先行
住み替えは売り先行が基本です。
もちろん、次の家を一括払いできる人なら売り先行にする必要はないと思いますが、普通はローンも新しく組みますからね。
で、売り先行なら不動産屋選びは相当大事です。
なぜなら、相性が良くない不動産屋に売却依頼したらいつまでも売れなくて、住み替えできなくなるリスクもあるからです。
住み替えをスムーズにできるように、それでいて売り先行をするなら複数の不動産屋から査定をもらい、最高値の不動産屋に売却依頼をするのが鉄則です。
これなら、最高値の査定をくれたところを選ぶだけで、家と相性が良い不動産屋を選べることになるので早く売れやすいだけでなく、高く売れやすくもなりますよ。
住み替え支援機構
住み替え支援機構というのは、なんとなく、家を売る人や引っ越しする人の全員が対象のように思えますが、実は違います。
住み替え支援機構が手伝ってくれるのは、空き家を貸すことのサポートです。
つまり、あなたの不要な家に住み替えしてきてくれる人を仲介するサービスなんです。
なので、家を売って住み替えしたいと思っている人にとっては意味がないサービスだと言えます。
もちろん、家を売らずに貸して賃貸収入を得つつ新しい家に住み替えしようとするなら意味がないわけではありませんが、それなら近所の不動産屋さんに「家を貸したい」と声をかければいいだけです。
もし家を貸さずに売って住み替えをしたいなら、住み替え支援機構よりも、不動産屋に声をかけることになりますが、それも注意が必要です。
家を売るには、あなたの家と相性が良い不動産屋に売却依頼しないと高く売れないからです。
高く売れば住み替えにかかる新しいローンの負担も減りますよ。
住み替え いつ
住み替えするならいつがベストか?
これは本音を言うと1日でも早く!です。
いろんな理由がありますが、何よりも大きいのは住み替えする時に古い方の家を売ることになると思いますが、売値は短期間でも劇的にダウンする可能性があるからです。
特に、築年数は重要で、登記簿を見ればいつ建てたか?は他人に隠すことはできません、不動産屋さんに適当な嘘はつけません。
もちろん、築40年などの家なら築年数はすでに重要とならないことが多いですが、築20年以内の家を売るならかなり重要です。
また、築年数が10年未満などの場合には建物に価値がまだ大きく残っているので、次に勝ってくれる人がローンを使う時の担保になる金額も大きいので重要になるんです。
あと、住み替えで売る方の家の建築日が5月11日だったとしたら、5月10と11日では築◯年が1年変わるのでこれもイメージとして影響は大きいです。
住み替えするならいつが良いか?
言い換えると・・・
婚活パーティーに参加するならいつが良いか?
みたいな感じです。
人間で言うなら、29歳と30歳みたいなイメージの違いだと思います。
実際、大差なんてないけどイメージは大差がつき、売れづらくなるわけです。
これが、住み替えをするのがいつか?に対しての1日でも早くという理由になります。
住み替えローン 銀行に相談に行く前にやること!
住み替えローンを銀行に相談する際には、売る予定の古い方の家が少しでも高く売れる予定でないとローン審査も厳しくなります。
そのためには、まずネット上で利用できる一括査定サービスを利用して、最高値をつけてくれた見積もり書をローン担当者に見せるのが効果的です。
高く売れる見込みがあれば、その分だけローンの頭金にまわせるお金が増えるので当然ながらローン審査が通りやすくなります。
また、よくある非常にまずいのが、住み替えのローン相談に行った際に、今の家がいくらで売れるか?を全く知らないで行く人がいますが、これは完全にアウトです。
住み替えローンの担当者からしたら、お金にルーズだと思われるからです。
しっかりしている人なら、家がいくらで売れる見込みがあるか?くらいはローン担当者に会う前に事前に調子をしてるものだからです。
呆れられるだけならいいですが、「こんな人に住み替えローンを通したら返済が怖い」となって、ローンが通らなくなれば最悪ですからね。。。
住み替え支援制度
住み替え支援制度というものがありますが
これは一般社団法人がやってるものです。
ただし、これは家を売る人には関係がなく
マイホームを貸したい人
と
賃貸物件を借りたい人
この両者の間で支援するものです。
ちなみに、有名なJTIの制度では
50歳以上のシニアを対象に家を借り上げ
貸家にするというものがあります。
要は、利用してない家を有効活用するというものです。
なお、家を売って新しい家に住み替えするのは
不動産屋さんに頼んで売ってもらうしか
頼れる道はありません。
僕も、以前に家を売って住み替える際に
何か特別金利の住宅ローンがあるのかな?と
期待したことがありましたが
勘違いでしたw
住替え 残債有なら
住替えの際に残債有の人も多いと思います。
で、気になるのは、残債有のままで家を売り出すことができるかどうか?だと思います。
答えは・・・売れます!
でも、売れたとしても引き渡しまでにローン完済ができないと実質的には売れません。
売れる場合の例を出してみますと。
・3月に不動産屋に頼んで売りに出した
(ローンの残債が1,000万円ある状態)
↓
・5月に家が売れた
(売れたお金が入ったら残債は払える)
↓
・6月のある日、売買契約を結び、代金の入金も同時に行われた
↓ 数日後
残債なしとなり、登記を購入者に書き換えた
↓
これで売買はすべて完了。
こんな感じです。
つまり、先に代金を払い終えなくても家は売り出すことができ、代金の受け取りと同時に登記を購入者に書き換えることができるわけです。
このあたりは、どこの不動産屋でも熟知していることなので心配いりませんよ。