投資用物件を購入する時の基準の一つに新築物件を購入するかそれとも中古物件を購入するかがあります。
中古物件は値段が抑えられるため当然その分、運用利回りは高くなります。その一方、中古物件には物件自体の品質に対するリスクは新築より高くなってしまいます。
決して投資先としてのリスクがある訳ではなく、あくまで物件単体の品質として考えた場合、長い間人が暮らしている分、新築物件より不安があるのは当たり前のことですね。
中古物件に付きまとうリスク
中古物件を購入する場合は少しでもその物件の現場を把握したいものです。
ただそれでもある程度知識が持っていないとどこをどう調査すれば良いのか中々分かりませんし、時には専門家の目を持ってしても見抜けないような「瑕疵」もあります。
特に築古の木造アパートなどでは雨漏りの他にシロアリ被害や木部の腐食などが多いそうです。
瑕疵とは対象物件の売買契約時に隠れていて見抜くことができなかった不具合や損傷などのことで瑕疵担保責任とは売主が買主に対してその不具合いや損傷を保証するために責任のことです。
自動車や家電製品を購入する場合も同様のサービスがありますが、「売った後はそちらの自己責任ですよ」では無く、売った後も売主が物件に対してサポートする仕組みであり、もし損傷部分の修理などが難しい場合は契約を解除できるケースもあります。万が一、瑕疵発覚時に販売業社が倒産している場合は保険法人(住宅瑕疵担保責任法人)から直接の保証を受けることになります。
ただし物件に対する不備が見つかったとしてもそれが必ず瑕疵だと判断されるとは限らないです。仮に購入後に雨漏りがしたからと言ってもそれは経年劣化の結果雨漏りになってしまう可能性もあるため原因を細かく分析する必要があるんですね。
新築物件の場合は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によって10年間の瑕疵担保責任の加入が義務付けられています。
それに対して中古物件には同じようなルールは義務付けられていません。
売主が宅建業者で買主が個人の場合は2年間の瑕疵担保責任期間が定められていますが、個人間での販売の場合は契約内容は当事者間で決めることになっています。
そして中古収益物件の売買は基本的に個人の所有物件を不動産仲介会社が間に入り仲介する個人間での売買であることが多く、瑕疵担保責任がつかない(瑕疵担保責任が免除される)場合がほとんどです。
売買時に入居者がいる場合などは例え所有者でも物件の中まで確認することはできないとのこともあるため、仕方ないと言えばそうなのかもしれませんが。
ちなみに売主側で瑕疵を把握しているのにも関わらず情報を開示しない場合は告知義務違反となりその責任を負わなければいけない訳ですが「瑕疵を把握している」ことをどう判断するかも中々難しくトラブルになってしまうケースもあります。
なので新築物件の購入と比べ自己責任の要素が大きく、中古物件が嫌煙されている一つの理由となっています。
※新築物件と比べ中古物件が嫌煙されていると言う訳ではありません。
既存住宅売買瑕疵担保保険とは
中古物件の品質リスクに対する一つの方法として既存住宅売買瑕疵担保保険があります。
既存住宅売買瑕疵保険とは、国土交通大臣から指定された下記の住宅瑕疵担保責任法人の保険に加入することになります。
- 株式会社住宅あんしん保証
- 住宅保証機構株式会社
- 株式会社日本住宅保証検査機構
- 株式会社ハウスジーメン
- ハウスプラス住宅保証株式会社
どこの住宅瑕疵担保責任法人も同じようなサービスですが、保険料やオプションなどは微妙に違うそうです。
ちなみに僕の所有物件ではハウスジーメンのサービスに加入している物件が多かったです。
保険の対象範囲としては物件の「構造耐力上主要な部分」および「雨水の浸入を防止する重要な部分」に瑕疵が発見された場合で、保険の仕組みとしては売主が住宅業者の場合(保険期間は2年間または5年間)と売主が宅建業者以外(個人間での売買)の場合(保険期間は1年間または5年間)との2パターンに分かれます。
売主が宅建業者の場合
売主が宅建業者以外の場合
※画像は住宅瑕疵担保責任保険協会のサイトからお借りしました。
検査と保証で二重の安心がある
既存住宅売買瑕疵担保保険の加入するには、売主が住宅業者の場合でも個人の場合でも物件の引き渡しまでに定められた審査を受けることになり基本的には新耐震基準に適応している必要がありますが、検査をすることで少なくとも物件の購入時点では大きな問題が無いことも分かるはずなので、購入後すぐに瑕疵が発見される心配は少なくなります。
修繕費用や手間が省けること以上に自分が安心できることは嬉しいですが、既存住宅売買瑕疵担保保険の目的はあくまで瑕疵を担保することであり、瑕疵を排除する訳ではありません。
もしそれだけでは心配であれば住宅診断(インスペクション)などと併用することでより一層の安心に繋がります。
投資用物件を購入する時は「どこにお金を描けるか？」の判断が重要ですが、安心は大切なことですが過剰な安心はその分コストを膨らませてしまいます。
安心は個人の価値観に大きく依存しますが、自分にとってどのくらいの保証が最適かは慎重に考えたいと思いました。
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