ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　Pocket Fundingから元利償還を受け、再投資を行いました。


　・PF一部不動産担保ローン１号　7.6万円

　　予定利率：7.4%
　　期間：11ヶ月
　　貸付総額：3,200万円
　　担保：沖縄本島中部エリアの土地建物に根抵当権設定　評価額約6,380万円
　　LTV：50%

　　


　オーソドックスな不動産案件です。
　資金用途はつなぎ資金、返済原資は既に買い手と調整中の不動産売却益とのことなので、調整がうまく
　行けば期限前償還があり得る案件でしょう。

　

　LTVも50%と、不動産の所在が沖縄であることを差し引いても堅牢だと思います。
　おそらくは期限前償還の可能性があるので、金融機関からの融資が受けにくいのでしょう。

　Pocket Fundingは来期中に出金手数料の無料化を予定していたり、情報開示を積極的に行っていく姿勢を
　見せるなど、投資家目線に立った対応が好印象です。

　今後の投資増額を検討するにあたり、TDB企業サーチでPocket Fundingの経営母体と思われる企業、
　財全ソリューションの財務状況も調べました。
　有料データですので公開することはできませんが、利益率はかなり高く健全な利益を上げており、自己資本
　比率もBIS規制（国際版）以上ありました。
　経営母体の懸念も払拭できましたので、今後は投資増額に積極的に動きます。


　Pocket Fundingへの投資をお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
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　プレリートファンドから新案件の登場です。
　追加資金を投入して投資を実施しました。


　・レジデンス・プレリートファンド1号「アルファレジデンス学園前」　40万円

　　予定利率：6%（最大利率：10%）
　　期間：24ヶ月
　　貸付総額：2億2,000万円
　　担保：投資対象の土地建物への信託受益権（第二順位）
　　　　　評価額9億9,000万円、先順位6億円
　　LTV：83%

　　


　今回の案件は札幌市にあるサービス付き高齢者向け住宅（通称：サ高住）です。
　居室数は案件紹介では46室（なぜか、こちらのページによると45室）であり、入居率は社長のブログによると
　8割〜9割程度。
　賃料はざっくり計算して500万円／月→6,000万円／年程度なので、評価額利回りは約6%と予想されます。

　

　プレリートファンドの案件は皆そうなのですが、REITに組み入れる事を前提としている案件だけあって、
　信託受益権に関してはみずほ信託銀行や東京海上日動の建物調査が行われています。
　これらによる調査の確度は、我々素人のそれを大きく上回っていると予想されますので、建物調査の結果は
　呑み込んでおくのが良さそうです。

　今後の高齢化社会を考えると、サ高住は一定以上の需要があると思われます。
　医療や介護をREITという投資商品に組み込む事については批判の声もあるとは思いますが、介護ビジネスは
　綺麗事だけで成り立つようなものでもありません。
　ですから、投資商品に組み込まれようと、フェアトレードが行われるのなら良いと私は考えます。


　本案件ですが、REITなどへの売却がExitとなります。
　ターゲット価格9億6,000万円を目標に売却が行われますが、もし実際の売却価格がこの価格を上回った場合
　追加配当が見込まれます。
　逆に、売却額が9億4,000万円を下回れば、8%案件から元本毀損の恐れがあります。

　利回り6〜8%の2年間で考えますと、元本毀損が起きた場合は配当を含んでも赤字が予想されます。
　従って、売却額が想定を下回った場合でも元本がなるべく削れないよう、堅い案件を選びました。


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