ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　ソーシャルレンディング投資初心者向け記事の第三弾です。
　今回は、ソーシャルレンディング案件を評価する際、私がどこを見ているかについてまとめます。

　本ブログのポリシー通り、なるべく客観的な内容を記事とするつもりです。
　間違いや不適切な点について気付かれた方は、ご指摘いただければ嬉しいです。

　なお、初心者向けの過去の記事はこちらです。併せてご覧下さい。


　　・なるべく客観的なまとめ：SL初心者にお勧めの事業者

　　・SL投資における分散投資のススメ


　ソーシャルレンディングの案件を評価する際、最大の問題点はその匿名性にあります。
　匿名性とは、貸し手の情報を投資家に細かく教える事が許されていないということ。
　この匿名性が、案件の評価をする際の大きな阻害要素となります。

　とは言え、案件の内容を見ていけばある程度の事は分かるもの。
　私がどのように案件を見ているか、そのポイントを記事にしましたので、良ければご覧下さい。


　私が案件を見る際、そのポイントは以下のようなものがあります。
　＊ソーシャルレンディング事業者自体については以前の記事に取り上げましたので、ここでは除外します。
　　また、担保については後の記事で書きますので、ここでは事業者と担保以外を取り上げます。

　　�@ソーシャルレンディング事業者と第一貸付先の関係性
　　�A最終貸付先の詳細
　　�Bソーシャルレンディングで資金調達を行う妥当性
　　�C資金用途
　　�D利払い原資
　　�E出口戦略（返済原資）

　それぞれ見ていくことにします。


　例があった方が分かりやすいと思いますので、maneoの案件を一つ取り上げます。


　・不動産担保付きローンファンド707号

　　（主案件部分のみ）
　　予定利率：4.6%
　　期間：11ヶ月
　　貸付総額：3億6,000万円
　　担保：東京都多摩市土地建物　評価額5億700万円（収益還元）

　　


　オーソドックスな不動産担保付き、かなり堅い案件です。


　　�@ソーシャルレンディング事業者と第一貸付先の関係性
　　　maneoの場合、多くがC社やAN社への貸付です。
　　　これらはmaneoの関連会社である、UBI株式会社やUBI Finance株式会社であると思われます。
　　　UBI / UBI Financeはいずれも事業者向けの融資業をやっていますので、整合性はあるでしょう。

　　　　・事業者向け融資　（UBI社）
　　　　・事業者向け融資　（UBI Finance社）
　
　　　つまり、C社やAN社の絡む案件は、maneoのグループ会社に対する資金調達案件でしょう。
　　　そんなものは銀行から調達できるのでは？　という意見はもっともですが、かつてUBI社は
　　　バブル崩壊の際に230億円の負債を負い、銀行が債権を整理回収機構に渡した経緯があるようです。
　　　この経緯から、UBI社は銀行からの資金調達が困難であると推定できます。

　　　（参考：日本相続対策研究所　Webサイト）

　　　グループ会社内の資金調達にソーシャルレンディングを使うこと自体は文句はありませんが、
　　　案件があまりにもC社やAN社に偏るのはリスクがある、と判断することができます。


　　�A最終貸付先の詳細
　　　最終貸付先は、不動産事業を営むF社で詳細が分かりません。
　　　売上高などの情報があれば、より詳しい評価を行う事ができるでしょう。
　　　（もちろん、社歴が長く規模が大きいほど、安定した案件と言う事ができます。
　　　　ただあまりにも安定しすぎていると、今度は金融機関から楽に資金調達ができてしまうため、
　　　　ソーシャルレンディングで資金調達する必要がなくなる、というジレンマが起きます）


　ソーシャルレンディングに否定的な記事において、ソーシャルレンディングが怪しいとする論拠には一つ
　共通した内容があります。
　そしてその内容は、案件を評価する場合、常に気を付けなければならない点でもあります。

　　「なぜ、その資金は金融機関から融資を受けられないのか？」

　ソーシャルレンディングを怪しいとする記事では、「怪しくないなら金融機関から融資を受けられるはず」
　ということを論拠に挙げていますが、これは半分正しく、半分誤っていると思います。
　なぜなら、怪しくなくとも金融機関が融資しにくい案件は間違いなく存在するからです。


　　（怪しくなくとも金融機関が融資しにくい案件例）
　　・不動産担保がない
　　・不動産担保があっても、その不動産が所有予定（まだ所有していない）である
　　・所有不動産があっても、その事業者が不動産事業を営んでいて、資金用途が営業資金である
　　・金融機関が貸し付けにくい業種（パチンコとか貸金業とか）
　　・金融機関の審査を待っていられない緊急の案件
　　・短期間融資（特に、短期間かつ融資金額が大きい）
　　・期限前返済の可能性がある（金融機関からの融資では、期限前返済は手数料を払う必要があります）
　　・つなぎ資金の融資


　ぱっと考えただけでも、このくらいは思いつきます。
　ただしこれらの案件は怪しくなくとも、金融機関が貸し出す案件に比べてリスクが高いのは事実です。
　そのため、半分正しく（リスクは高い）、半分誤っている（怪しくはない）という書き方をしました。


　今回の案件では、おそらく「高額」「あまり長期ではない」「期限前返済あり」という理由により、
　金融機関からの貸し出しを受けにくいのでは？　と推定されます。
　（3億6,000万円×4.6%×11ヶ月＝1,500万円という利息は、金融機関にとって多いものではありません。
　　しかも、期限前返済の可能性があるならなおさらです）
　結論として、ソーシャルレンディングで資金調達を行う妥当性はある、と言えるでしょう。


　また、資金用途については「F社の仕入れ資金」とあります。
　F社は不動産会社であり、その仕入れ資金のために借入を行うことには妥当性があります。
　従って、資金用途についても不審な点はないだろう、と判断できます。

　


　最後に、利金をどこから調達するのかと、貸付金の出口戦略を考える必要があります。
　最終的に返済が滞れば担保が発動するとは言え、発動しないに越したことはありません。
　従って、貸付先がどうやって利息を払うのか、元本を返すのか、についても確認が必要になります。

　この案件の場合、C社からの利息や元本の原資は最終貸付先であるF社の返済なので、F社を見ていきます。
　資金用途は「F社の仕入れ資金」とありますので、何らかの不動産を購入し、転売するための資金を
　借り入れているものと推定されます。

　となりますと、元本の返済原資は転売した不動産の売却代金となるでしょう。
　利息の返済原資は不明ですが、最大でも1,500万円程度であることから、F社の内部資金で賄えない額では
　ないように思えます。
　結果として、元本、利息の返済原資ともに、不審な点はないと言えそうです。


　以上の内容を総合しますと、次のようになります。


　　�@ソーシャルレンディング事業者と第一貸付先の関係性
　　　→maneoの関係会社。不審な点はないが、C/AN社への集中は避けるべき。

　　�A最終貸付先の詳細
　　　→詳細不明。C/AN社と同様、F社を最終貸付とする案件への集中は避けるべき。

　　�Bソーシャルレンディングで資金調達を行う妥当性
　　　→高額、あまり長期ではない、期限前返済ありという点から、金融機関からの融資は難しいと思われ
　　　　ソーシャルレンディングで資金調達を行う妥当性はある

　　�C資金用途
　　　→不審な点無し

　　�D利払い原資
　　　→不明だが、最大でも1,500万円程度のため大きな問題ではないと思われる

　　�E出口戦略（返済原資）
　　　→不審な点無し（仕入れた不動産の売却代金が原資）

　　結論：案件に不審な点は無い、もしくは、大きな問題ではない


　案件的に不審な点が無さそうであれば、次は不動産担保の評価に移ることになります。
　これについては、次の記事で取り上げます。

　と、以上が私的な案件の判断ポイントです。
　もちろん判断基準は他にも色々あると思いますし、これが正しいと言い張るつもりもありません。
　ただ、もし案件の判断基準に迷っている方がいましたら、一つの目安としていかがでしょうか。

　（＊繰り返しになりますが、本記事ではソーシャルレンディング事業者そのものの安定性や
　　　担保の安定性は取り上げていません。あくまでも貸付先周囲に限定した評価ポイントです）


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