ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　＊この記事のアップ後、クラウドリアルティより連絡をいただき、追加情報をお聞きしました。
　　その内容をこちらの記事に追記してありますので、併せてご覧下さい。


　去年から始動していたクラウドリアルティがこのたび、サービスを正式稼働しました。
　第一号となるローンファンドが公開されています。


　・京町家再生プロジェクト（愛称）

　　予定利率：10%
　　期間：36ヶ月
　　貸付総額：7,200万円
　　担保：無し？

　　


　投資スキームは以下のようになります。
　＊下記３つの表は、いずれもクラウドリアルティの該当ページより引用しました。


　�@出資者はクラウドリアルティと匿名組合契約を締結。
　　クラウドリアルティの子会社が貸付先となり、出資金で不動産所有者から物件を購入する。
　　また、施工業者にリノベーションを発注し、運営会社とは運営契約を締結する。
　

　�Aリノベーション後、運営会社は町家を宿泊施設として運営。収益を分配金に充てる。
　

　�B町家を転売することにより案件は終了。売却金額で出資金、分配金が支払われる。
　


　まず物件ですが、場所は京都の五条坂エリアということで問題はないと思います。
　観光客は外国人も含めて多く、宿泊施設の需要が高い地域です。
　また、観光客の数は特に外国人を中心に増加しており、運用期間の3年の間に大きな変化が起こることは
　考えにくいと推測します。

　物件は瓦葺２階建てで、鍵のかかる仕切りがない事から、一棟貸しの宿泊施設と思われます。
　稼働率80%と見積もると、年利12%（運用手数料2%含む）から考えて、宿泊単価は3万円＋運営利益。

　町家貸しのサイトで調べますと、この地域の町家一棟貸しの相場は1泊で2万円弱〜4万円。
　（参考サイト：京都で遊ぼうSTAY）
　運営会社の他の物件で宿泊単価が約35,000円とありますので、無茶な数字ではなさそうです。
　運営実績が予定を上回った場合、追加配当が予定されているのも嬉しいところです。
　（もちろん、予定を下回った場合はその逆ですが）

　運営会社は他に京都で９棟の町家や古民家を有し、さらに３棟をリフォーム中。
　設立3年、資本金8,300万円の会社です。
　運営棟数としては決して多くありませんが、それなりの実績はあると思われます。


　一方でリスクとしては、まず担保が明記されていないことが挙げられます
　もし担保があるのなら町家そのものでしょうが、案件紹介にはその記載がありません。

　また、町家の運営や転売がうまくいかなかった場合、分配が想定通りにいかない可能性があります。
　これについては保証がないため、運営や転売結果が分配に直接影響します。

　事業者についても、クラウドリアルティや運営会社の破綻リスクが存在しています。
　また、36ヶ月という長い投資期間も、これらのリスクを増大させている要因です。


　まとめますと、通常のソーシャルレンディング案件と比べ、リスクは高いと判断します。
　町家のリノベーションがうまく行けば、需要は高い地域ですので安定した運用は期待できますが、
　一連のプロジェクトのどこかで歯車が狂った場合、安全装置となる保全は万全ではありません。
　その分が、年率10%という高い利率に反映されているものと思います。


　以上を踏まえまして、私自身の投資は見送る事にします。

　最大の理由は、36ヶ月という運用期間です。
　新しいソーシャルレンディング業者に投資をする場合、投資期間はなるべく短いものを選び、
　最初の償還を受けてから本格的に投資したいと思っていますので、初案件で36ヶ月は厳しいです。

　（せめてこれが12ヶ月であれば、投資を検討していました。
　　貸付期間が36ヶ月必要なら、12ヶ月案件×3でリファイナンスするなどの工夫を期待したいところです）


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